Cauta ceva!

duminică, 13 aprilie 2014

Achizitia unui apartament prin programul Prima Casa 2014 - o experienta reala

                Recent, am finalizat cu succes achiziționarea unui apartament, cu ajutorul unui credit obținut prin programul Prima Casă 2014. Ca om care nu are de-a face zilnic cu băncile, documentele, notarii, contractele și altele, a fost necesar să capăt un nivel satisfăcător de înțelegere a tuturor procedurilor, pentru a ști foarte bine ce semnez și de ce. Cât timp e încă proaspătă amintirea etapelor prin care am trecut, țin să împărtășesc și cu voi experiența reală trăită, și mai ales sfaturile pe care sunt în măsură să le dau acum. Dacă le-aș fi știut dinainte, poate aș fi terminat și mai repede, deși chiar și așa – a fost destul de ok, durând o lună și jumătate totul. Informațiile de pe internet nu sunt întotdeauna bine structurate și bazate pe experiențe pertinente analizate obiectiv, așadar voi încerca să fiu cât mai util posibil. Atenție – vă voi relata povestea noastră (a mea și a soției) și sfaturile desprinse din ea; ținând cont de diferențele inevitabile între situații, experiențele voastre vor fi cel mai probabil diferite.


                Pentru început, doresc să vă prezint marele plan al acțiunilor pe care le-am întreprins, împreună cu ziua și costul aferent. Fiecare acțiune este detaliată în restul articolului. Apartamentul pe care l-am achiziționat a avut valoarea de 61000 EUR.



1.     Povestea începe - Găsirea apartamentului și obținerea de informații de la bancă

Experiența personală:
-          Ne-am asigurat înainte de toate că avem ceva bani strânși – mai mult decât înseamnă avansul pentru creditul Prima Casă (5% din suma maximă ≈3000 EURO). Noi am avut în jur de 15.000 EURO, așadar în funcție de valoarea apartamentului puteam să luăm un credit mai mic, să căutăm un apartament mai scump sau să facem un credit de valoarea apartamentului și să rămânem cu bani pentru mobilat și renovat.
-          Am stabilit condiții stricte și opționale pentru apartamentul pe care să îl căutăm:
o   Să aibă 3 camere
o   Să fie într-un bloc construit după 1977
o   Etaj mediu: între 1 și 5
o   Să fie într-una dintre zonele Titan, Pantelimon, Dristor, Basarabiei
o   Să fie vândut direct de către proprietar, care să aibă și toate actele în regulă (în special istoricul apartamentului și cadastrul făcut). Percepția despre agenții imobiliari o aveam că sunt niște intermediari care profită de naivitatea oamenilor. Așa e!
o   Opțional: să fie cât mai aproape de metrou și mijloace de transport, parcuri, supermarket, piață
o   Opțional: să fie decomandat
o   Opțional: să nu fie nici prea departe dar nici prea aproape de părinții mei
-          Am început să căutăm: cel mai mult pe internet, sortând după criteriile stabilite mai sus și studiind doar oferte cu fotografii ale apartamentelor. Pentru ceea ce doream, prețurile erau în marja 55000 – 75000 EURO.
-          După acest studiu de piață am făcut prima vizită la bancă, pentru a face o simulare a potențialului credit și a cere informații suplimentare, care nu pot fi găsite pe site-ul băncii. Am apelat la Raiffeisen Bank, și am mers la o sucursală mai centrală și mai mare (cea de la Piața Iancului), pentru că în cele de cartier ne-am temut că personalul nu se va mișca eficient și că nu va avea răspunsuri la toate întrebările noastre. Din simulare a rezultat că pentru un credit de 45.000 EUR (echivalentul în RON, pentru că Prima Casă este acum doar în RON) pe 20 ani ar rezulta o rată lunară de 1310 RON (plus 400 de lei la începutul anului pentru comisionul fondului de garantare); o regulă empirică prin care se poate estima (neoficial) cât de cât dacă te încadrezi cu veniturile pentru un anumit credit este: valoarea ratei lunare înmulțită cu trei nu ar trebui să depășească veniturile nete (ale celor care accesează creditul – în cazul nostru, fiind doi - soț și soție, eram ok pentru rata respectivă). La această primă vizită nu am avut nevoie decât de actele de identitate, și nu ne-am luat nici un angajament. Am întrebat și despre costurile inițiale, de până la prima rată. Costurile are specificate au fost aproximativ similare cu cele reale, detaliate la sfârșitul articolului. Avansul de 5% nu este decât o parte din lanțul real de cheltuieli necesare până în momentul intrării în posesia apartamentului. Cumulat, la noi a fost vorba de 21.000 RON. La care nu mai zic că s-a adăugat și onorariul agentului imobiliar...pe care stabilisem inițial că îl vom ocoli. Ajungem și acolo.
-          Am întrebat cum e cu aducerea salariului la Raiffeisen (am aflat ca ne-ar putea reduce rata cu vreo 50 RON lunar) și cum e cu modificarea dobânzii (după semnarea contractului, singurul lucru care o poate modifica este rata ROBOR, restul procentelor rămânând constante). Am mai aflat că preaprobarea (analiza veniturilor pentru un anumit credit) durează câteva zile și că expiră în 45 de zile, precum și că putem rambursa creditul înainte de termen (fără cost suplimentar, dar cu înștiințarea băncii) și mai multe detalii despre promisiunea de garantare, cum se calculează dobânda anuală efectivă (DAE) etc. Am stat aproape o oră.
-          Am făcut un top al apartamentelor din anunțuri și am stabilit întâlniri cu proprietarii. Am vrut să vedem cât mai multe și de abia apoi să luăm decizia. Am fost la două, și nu ne-au convins. Foarte bine a fost că atunci când le-am văzut era iarnă și frig; unul era pe colț și era foarte friguros. Am început să ne supărăm un pic că nu găsim pe net multe anunțuri puse direct de proprietari. În schimb – multe anunțuri tentante de la agenții. Așa că am sunat la câteva dintre ele, încălcându-ne condiția inițială. Spre surprinderea mea, cel puțin două dintre ele m-au tratat cu sictir, ca și cum ei îmi făceau o favoare. Le-am spus ce vrem, ei și-au notat, au zis că o să caute în baza de date și revin... din părți. Am dat de un agent mai amabil, am stabilit niște vizionări, și la al doilea apartament a fost dragoste la prima vedere. Înainte să intrăm, ne-a explicat cum să negociem prețul, ceea ce a prins bine. Ne-am dat mai studenți, mai cunoscători ai prețurilor din zonă, mai că am văzut ceva asemănător dar mai ieftin, în fine. Am scăzut prețul de la 64.000 EUR la 62.000 EUR. După ce am plecat, agentul ne-a sunat că a scăzut prețul și mai mult – la 61.000 EUR. Cât despre comisionul lui – un fleac, 1,5%, adică vreo 1000 EUR. Pe lângă sumele menționate anterior. Recunoscând că dacă nu era agentul, sigur plăteam mai mult pe apartament și nu avem siguranța că actele sunt în regulă și nici acces la apartamentul respectiv, m-am consolat cu ideea – măcar a făcut ceva de banii respectivi, cum s-a văzut ulterior. În primul rând ne-a pus în legătură cu un notar bun cu care lucra, și mai important – a descoperit că altă agenție avea exclusivitate în vânzarea apartamentului văzut de noi cu el, și a stabilit cum să împartă ”cașcavalul” cu agenția respectivă, pentru a se finaliza totuși tranzacția. Chiar și așa, agenția respectivă a găsit de cuviință ca până la semnarea antecontractului să dea anunțuri peste tot cu apartamentul, la prețul de 63.000 EUR, vânzare urgentă.

Sfaturi
-          Atunci când căutați un apartament, e bine să stabiliți clar ce criterii trebuie să îndeplinească. Gândiți-vă și că, dacă tot faceți credit pe o perioadă lungă de timp, apartamentul trebuie să cam reprezinte ce vă doriți pentru acea perioadă. Dacă vreți să îl vindeți (după 5 ani puteți dacă tipul creditului e Prima Casă), vor apărea noi cheltuieli (e o dobândă considerabilă de plătit în plus) și documente complicate de soluționat (doar apartamentul e ipotecat pe numele băncii și statului).
-          Ați găsit apartamentul dorit. Asigurați-vă că e în regulă; pe lângă aspectul lui, verificați și ce ține de exteriorul apartamentului, precum și dacă apar datorii la întreținere. Întrebați de acte: istoric al apartamentului la zi, cadastru, intabulare, certificat energetic, impozit fiscal plătit, verificați cine apare ca proprietar. Întrebați și dacă apartamentul face obiectul vreunui contract de exclusivitate cu o agenție imobiliară.
-          Aveți grijă la ce vă pun agenții imobiliari să semnați, dacă apelați la ei. E o practică comună ca după vizionarea apartamentelor să vă ceară datele personale și semnătura pentru o înțelegere care să vă interzică pentru 1 an să cumpărați apartamentele respective (pentru d-voastră și rudele până la un anumit grad, chiar și 3) fără a apela la ei, așa că nu vă speriați. E un mod de a își lua măsuri de prevenire. În orice caz, citiți bine ce semnați. Dacă e vorba și de un comision, acesta văd că de obicei e între 1 și 3% din valoarea apartamentului.
-          Cea mai bună informare despre apartamentul pe care îl doriți este cea oficială – prin intermediul obținerii unui extras de informare din cartea funciară (îl puteți obține prin intermediul birourilor notariale). Acesta vă va arăta cine sunt proprietarii cu adevărat, dacă e subiectul unui litigiu sau altor contracte etc.
-          Când mergeți la bancă, veniți pregătiți de acasă cu o listă pertinentă de întrebări. Încercați să urmați un fir logic al operațiunilor, și să acoperiți toate posibilitățile care se pot ivi (inclusiv imposibilitatea de a nu plăti ratele). Fiți practici și raportați-vă la situația specifică d-voastră: la creditul dorit, la perioada pt care doriți să aplicați, la termenele de respectat. Notați-vă într-o agendă tot ce aflați.
-          Nu vă aruncați la rate prea mari; acestea nu ar trebui să depășească 1/3 din veniturile nete. De asemenea, trebuie să aveți o anumită vechime la locul de muncă (6 luni). Dacă aveți alte credite sau carduri de credit, acestea sunt vizibile în sistemele informatice bancare și vă pot influența valoarea finală a creditului.

2.     Antecontractul (sau precontractul)

Experiența personală:
-          Noi am semnat întâi antecontractul, pentru a fi siguri că nu pierdem apartamentul, și imediat după semnarea antecontractului am dus primul rând de documente la bancă, pentru obținerea preaprobării creditului. Recomandat ar fi însă invers – întâi trebuie să știi sigur dacă ți se acordă creditul, iar apoi să semnezi antecontractul.
-          Antecontractul se semnează la notar, de către toți vânzătorii (proprietarii apartamentului) și cumpărătorii. Are niște clauze destul de standard, prin care fiecare parte se obligă să “pregătească” cele necesare semnării contractului de vânzare-cumpărare în termenul specificat (care e de obicei de 2 luni, cam cât durează maxim aprobarea creditului Prima Casă, dacă documentele sunt în regulă). Importantă e clauza referitoare la pierderea avansului – la noi era specificat că dacă din cauza băncii nu e aprobat creditul, ni se restituie avansul, dacă vânzătorii se răzgândesc ne dau dublul avansului, și dacă noi ne răzgândim fără motiv, pierdem avansul. Costul autentificării antecontractului a fost 250 RON. La asta s-a adăugat obținerea înainte a unui extras informativ de carte funciară (pentru a vedea dacă apartamentul chiar figurează ca fiind al vânzătorilor respectivi), cost 100 RON la urgență, 60 RON înscrierea antecontractului în cartea funciară, și 130 RON pentru 2 declarații notariale cerute în cadrul proiectului Prima Casă, prin care declarăm că nu avem alte imobile în proprietate (valabile 90 de zile). Desigur, am plătit și cei 3000 EUR, avans. Aici e altă problemă: majoritatea vânzătorilor vor banii în euro (așa e stabilită și valoarea imobilului), dar creditul Prima Casă este acum doar în lei, iar pe contracte trebuie să apară sumele în lei ca principal.

Sfaturi
-          Dacă nu sunteți siguri de valoarea creditului care vă va fi acordat, așteptați înainte de a semna antecontractul preaprobarea creditului, din partea băncii.
-          Citiți cu mare atenție ceea ce scrie în antecontract; verificați și documentele adiacente, precum copiile după actul de proprietate. Apartamentul trebuie să aibă întocmit și certificatul energetic. Pe lângă verificările dumneavoastră, și notarul ar trebui să își facă treaba, din moment ce autentifică antecontractul. Orice nelămurire aveți – cereți informații.
-          Aveți mare grijă să nu vă greșească pe antecontract, declarații etc. nici măcar o literă din numele dumneavostră, al părinților, adresă etc.
-          Aveți grijă la termenul referitor la valabilitatea antecontractului. Acesta se poate prelungi ulterior, dar nu puteți fi sigur de asta, așa că asigurați-vă că aveți suficient timp pentru finalizarea dosarului de credit. De asemenea, aveți grijă la clauzele referitoare la pierderea avansului.
-          Nu uitați – banii de avans se dau numai în prezența notarului!
-          După semnarea antecontractului – mergeți repede la bancă, pentru a depune copii după acestea și a vă informa despre pașii următori

3.     Pregătirea dosarului pentru fondul de garantare – ne dați ori nu ne dați?

Experiența personală:
-          Așa cum vă spuneam, noi după semnarea antecontractului am fost la bancă pentru obținerea preaprobării. Pentru aceasta e de obicei nevoie de adeverințe de salariu obținute recent și de cărți de identitate. Eu mi-am deschis și cont de salariu pentru a beneficia de dobânda mai avantajoasă, dar nu e obligatoriu.
-          Pentru că am dus și copii după documentele primite după semnarea antecontractului, analiza judiciară a acestora a decurs în paralel. Am fost informați despre necesitatea unor noi documente ale vânzătorilor. Fiind divorțați, era necesar să declare starea civilă actuală (pentru a nu exista revendicări asupra apartamentului din partea unei persoane apărute ulterior), să înscrie numele de după divorț al proprietarei în cartea funciară și să modifice acest lucru și în evidența fiscală de sector.
-          După ce am primit acordul favorabil referitor la preaprobare (după 8 zile, deoarece am întârziat cu obținerea unui acord pentru contul de salariu, de la locul de muncă), am plătit evaluatorul extern recomandat de către bancă (~500 RON), și am stabilit cu el o data vizionării apartamentului. A fost foarte prompt – după ce a văzut apartamentul, a făcut câteva poze, i-am dat copii după actul de proprietate, acte referitoare la istoricul apartamentului, certificat energetic, copii de buletine și altele, a trimis în câteva zile raportul său băncii. Suma rezultată din evaluare (foarte importantă, deoarece de această sumă depinde valoarea finală creditului) a fost chiar puțin mai mare decât valoarea pe care o negociasem cu vânzătorii.
-          Dosarul a fost trimis la fondul de garantare într-un final. Înaintea acestuia, trebuie scos un nou extras de informare din Cartea Funciară. Răspunsul de la fondul de garantare a venit după 2 săptămâni, și a fost favorabil, fără nici o obiecție. La câteva zile am semnat contractul de credit la bancă, am plătit comisionul către fond (460 RON) și am întocmit un depozit colateral corespunzător la trei rate de dobândă (2400 RON).

Sfaturi
-          Cel care se va ocupa de voi de la bancă o va face pe întreaga perioadă a dosarului în principiu. Dacă vi se pare că nu e omul pe care să îl înțelegeți și invers, sau are foarte mulți clienți – mergeți mai bine la o altă sucursală sau cereți un alt consultant. Concluzia mea este că ajungi să petreci destul de mult timp la bancă (mai mult cu discuții și clarificări) iar dacă mai sunt 20 ca tine, nu e bine; anagajatul băncii trebuie să aibă răspunsuri clare la ce întrebi, să îți dea atenție și să puteți comunica și pe email și la nevoie pe telefonul mobil.
-          Oricâte lucruri ați avea împotriva băncilor, înțelegeți că dacă vreți creditul aprobat – trebuie să vă supuneți la anumite cerințe. De multe ori nu sunt exagerate, chiar dacă par – în special cei care analizează juridic actele din dosar țin ca totul să fie ”ca la carte”. Când vi se spune că mai trebuie să faceți rost de niște documente, cereți foarte clar titulatura acestora și încercați să înțelegeți scopul în care vi se cer.
-          Nu uitați că anumite acte, precum extrasul de carte funciară, trebuie să fie valabile, atunci când dosarul ajunge la fondul de garantare
-          Țineți cont că dosarul stă în medie 2 săptămâni la fondul de garantare, și că dacă nu e în regulă, lucrurile pot întârzia cu mult mai mult. De aceea băncile, din exeriență, vin și cu tot felul de cerințe suplimentare.
-          Fondul de garantare, atunci când calculează creditul maxim pe care vi-l poate pune la dispoziție, se raportează doar la suma din raportul evaluatorului extern acceptat de bancă – puteți stabili orice preț cu vânzătorii, dar veți primi maximul de bani egal cu 95% din suma din raportul de evaluare. Dar nu vă speriați – de obicei evaluarul ajunge cam la aceeași sumă.

4.     Contractul de vânzare-cumpărare (v-c) și finalizarea operațiunii

Experiența personală:
-          După primirea acordurilor din partea băncii și fondului de garantare și semnarea contractului de credit, următorul pas este semnarea contractului de v-c. Banii corespunzători creditului sunt virați în cont doar după semnarea contractului.
-          Datorită faptului că vânzătorii doreau banii în euro iar programul Prima Casă este doar în lei - o problemă importantă s-a ivit: nu din faptul că trebuie să schimbăm banii dintr-o monedă în alta, ci din faptul că în contractul de la fondul de garantare apare și valoarea totală a apartamentului (chiar dacă pentru noi creditul nu este pentru întreaga sumă), desigur – în lei. La cursul BNR când a fost redactat contractul, acea sumă în lei corespundea exact sumei în euro stabilită între noi și vânzători, dar 2 săptămâni mai târziu, în ziua semnării contractului de v-c, rata de schimb nu mai era aceeași. Pe contractul de v-c trebuie să fie trecută neapărat suma din contractul fondului. A fost bine că în antecontract (plătit de noi tot în euro) era trecut și echivalent în lei la momentul respectiv. Așadar, cum să facem ca vânzătorii să primească exact câți euro ne-am înțeles? Nu se prea poate. Am specificat următoarea clauză: banii primiți din credit (în lei) vor fi converiți în euro și apoi virați în contul vânzătorilor, avansul va fi scăzut la valoarea lui în lei din ziua semnării antecontractului, iar restul (până la corespondentul în euro al valorii de pe contractul de la fondul de garantare) va fi plătit în ziua semnării contractului de v-c. Astfel ajungând la suma stabilită în euro. Am plătit în momentul semnării contractului și diferența de bani, în prezența notarului, și am stabilit ca în 5 zile lucrătoare să fie virat și restul de bani, din creditul Prima Casă.
-          Ne-am înțeles cu vânzătorii să le dăm o perioadă de 1 lună de grație, în care să își găsească alte reședințe. Totul cu condiția de a-și plăti facturile la zi, în momentul plecării. Am trecut în contract aceste clauze, desigur.
-          Autentificarea contractului de v-c a fost pentru noi 2500 RON. Prin intermediul biroului notarial a fost făcută și intabularea (420 RON) și am cerut și extrasul de informare din cartea funciară din nou (40 RON). După toate acestea, am plătit și agenția imobiliară conform procentului pe care ne înțelesesem (1,5%).
-          Am trecut pe la bancă pentru a lăsa copii după noile acte. Mi-am deschis și un cont în euro pentru a transfera banii de la Prima Casă, când vor intra. Am vorbit și cu vânzătorii, care și-au deschis și ei cont în euro la aceeași bancă, pentru a avea un comision de transfer mai mic. Important de știut – când schimbați sume mai mari de 20.000 euro, rata de schimb aplicată este acum obligatoriu egală cu rata BNR din ziua respectivă, și nici un comision nu se percepe (decât la retragere).
-          Înainte de a intra banii din credit în cont, banca impune asigurarea locuinței – printr-o poliță PAD (împotriva dezastrelor – e oricum obligatorie oricărei locuințe), care se face la orice asigurator (cost 90 RON pe an), și prin altă poliță specială împotriva tuturor riscurilor, pe care am plătit-o la bancă direct (410 RON pe an).
-          După ce am făcut și dovada acestor asigurări, banca a virat banii în lei, au fost convertiți în euro și trimiși în cotă egală în conturile celor doi vânzători divorțați.
-          Ultimul lucru necesar pentru noi după toate acestea a fost înregistrarea în evidența direcției de taxe și impozite a sectorului, în decurs de 30 de zile de la semnarea contractului de v-c și plata impozitului pe anul în curs (118 RON).
-          Am vorbit și cu administratorul blocului în care ne mutăm – va trebui să plătim și fondul de rulment în clipa în care ne mutăm – încă vreo 500 RON. Spre bucuria noastră, ne-a mai spus și că ne putem amenaja gratuit o boxă la subsolul blocului.

Sfaturi
-          Înțeleg obsesia vânzătorilor față de euro, dar ar fi cel mai bine să fie făcuți să înțeleagă că dacă insistă asupra acestui lucru iar cumpărătorul apelează la un credit Prima Casă în lei, se vor pierde bani pe parcurs – în procesul de schimb valutar și în ceea ce ține de comisionul practicat de bănci, și de asemenea se poate ajunge la neînțelegeri și la semnarea contractului de v-c (datorită faptului că valoarea proprietății va fi în lei, iar echivalentul în perioade diferite variază). Cel mai bine se trec sumele în lei peste tot și se dau astfel, iar la final se poate converti totul în euro.
-          Aveți grijă să respectați termenul de virare a banilor din creditul Prima Casă, după semnarea contractului de v-c. Rezolvați repede cu încheierea asigurărilor.
-          Citiți foarte atent contractul de v-c, mai ales clauzele referitoare la eliberarea apartamentului și condițiile în care se face acest lucru.
-          Aveți mare grijă să nu vă greșească pe contract nici măcar o literă din numele dumneavostră, al părinților, adresă etc.
-          Aveți grijă să aveți la dumneavoastră banii necesari pentru plata diferenței între suma totală și ce a fost plătit prin antecontract și va fi plătit prin creditul Prima Casă. Deși nu e indicat să umblați cu sume mari de bani la dumneavoastră, cam trebuie să faceți acest lucru; banca oferă garanție că va plăti suma în 5 zile după semnarea contractului, dar dumneavoastră nu puteți oferi garanție, de aceea plata trebuie făcută cash în prezența notarului. Oricât am fi vrut să plătim diferența prin transfer bancar, nu am putut.

Ei bine, cam aceasta a fost povestea cumpărării apartamentului nostru. Consider că, dacă nu întârziam cu anumite acte sau dacă înțelegeam din start ce înseamnă și dacă mai știam și alte chichițe, puteam să finalizăm procedurile chiar și cu două săptămâni mai devreme (de la semnarea antecontractului până la finalizarea vânzării-cumpărării). Chiar și așa, tot ne-am mișcat repejor. 
La finalul articolului, vreau să vă comunic că sper să vă fie de folos sfaturile mele, dar nu luați totul ad-literam, pentru că multe lucruri pot varia în situațiile dumneavoastră și se pot schimba de-a lungul timpului. Țineți cont de data articolului: 13 Aprilie 2014. Succes în demersurile proprii, și nu vă speriați de monștrii birocrației - pot fi învinși!

UPDATE: răspunsuri la întrebările şi criticile cititorilor

Mulţumesc pentru comentarii la articol şi în primul rând pentru tonul civilizat utilizat. Atâţia oameni, atâtea opinii. În orice caz e bine că putem discuta pe un subiect concret, de data asta şi cu cifre (de care mulţi se feresc). Să fi fost o mare ţeapă achiziţia apartamentului, pentru care să îmi smulg acuma părul? Raportat la lucruri simple: ce am dorit de comun acord cu soţia şi ce am obţinut - acceptând costurile (şi proiecţia lor pe următorii 20 de ani) şi detaliile (a trebuit să apelăm la agenţi, deşi chiar nu vroiam), suntem mulţumiţi per total de rezultat - şi e o mulţumire în care automat nu mă aştept să se regăsească toţi dintre voi
Pentru fiecare, cumpărarea unui apartament presupune lucruri diferite şi argumente diferite, iar o reţetă universală nu va putea niciodată fi găsită. Pentru unii contează raportul calitate-preţ, pentru alţii să se complice cât mai puţin (ceea ce îi cam face vulnerabili în jungla imobiliară), pentru alţii locaţia etc. Nu încerc prin articol să conving pe nimeni să urmeze modelul meu, decât dacă se regăseşte în el. Am omis să precizez câteva lucruri importante, de care v-aţi luat:

- "61000 EUR - nu valorează atât!": n-aş zice asta, luaţi în calcul următoarele aspecte:
   o apartamentul e situat într-un bloc din 1982, foarte bine îngrijit; întâmplător, lucrez în seismologie; e clar că vom mai simţi destule cutremure în Bucureşti, iar eu chiar am încredere în blocurile construite în perioada respectivă (1978-1990). Interesaţi-vă despre modificările aduse codurilor de construcţie în ce priveşte normele antiseismice. E corect - codul actual P100 este cel mai strict, dar eu personal nu am încredere în respectarea practicilor de către constructorii avizi de "business". Oricum, pentru o locuinţă nouă plăteam semnificativ mai mult, şi locaţia nu era aşa avantajoasă, probabil. 50 de ani e perioada de garanţie a lucrărilor (după care nu înseamnă că blocul nu mai e bun de nimic) - cu un credit e pe 20 de ani rezultă că depăşesc puţin acea perioadă. Să sperăm că voi mai scoate ceva bani pe apartament atunci, ca să mă mut la Cluj.
   o zona în care se află apartamentul de 3 camere este Bd. Chişinău - Pictor Hârlescu. Nu este stradal dar e la 2 minute de staţia RATB, este la etajul 5, cu orientare spre est, e decomandat, are două băi şi 66 mp. Blocul are două lifturi. Apartamentul nu e pe colţ. Singura investiţie majoră pe care o am de făcut este renovarea pereţilor. Deja are gresie, faianţă, parchet, termopane, care sunt pe gustul nostru şi au mai puţin de 5 ani vechime, deci nu am de ce să le schimb (economie de bani de minim 3000 euro). Când l-am vizitat, era marea ninsoare din ianuarie - era foarte cald şi primitor apartamentul. Zona oferă tot ce ne-am dorit: apropiere de parcuri (Stadionul Naţional, IOR, Morarilor), de metrou (Titan, Costin Georgian, Muncii), de supermarketuri, pieţe şi viitoare malluri (Delfinului, Chişinău, Kaufland, Cora). În plus, locatarii din zonă mi se pare mai civilizaţi decât cei din Pantelimon de exemplu (acum - cum om avea noroc).
   o preţul zonei este ceva mai ridicat decât la Nicolae Grigorescu sau Pantelimon. Noi nu am căutat să dăm cei mai puţini bani, ci să investim pe termen lung în ceva care să ne facă plăcere, definit prin condiţiile specificate la începutul articolului. Şi da - am găsit necesar să avem 3 camere - asta e deja treaba personală. Chiar şi aşa, dacă îţi propui în 1-2 ani să ai copii, de ce să faci credit pe 20-30 de ani pt o garsonieră? Ca să o vinzi după 4 ani, cu complicaţiile de rigoare şi bani risipiţi?
   o creditul pe care l-am făcut a fost pentru echivalentul a 45000 de euro, nu 60000.
   o îmi permit să îi rog pe cârcotaşii-pragmatici care critică tot sistemul (şi chiar nu zic că nu e pe bună dreptate) să povestească experienţa lor reală, în care teoria a fost pusă în practică. Degeaba îmi spuneţi că apartamentul valora 40000 de euro dacă asta şi asta, dacă voi nu aţi testat cum să ajungi efectiv la preţul acesta. Îţi permite piaţa? La fel, să zicem că de banii cheltuiţi îmi făceam o casă la marginea Bucureştiului - ce relevanţă are în discuţie în contextul în care eu nu am dorit asta? Fiecare om are dorinţele lui.

- "reclamă mascată la agenţi şi credite": în nici un caz! experienţa noastră ne-a dus pe calea aceasta din păcate - ca să faci ceva când ţi se năzare, trebuie să joci în horă. Nu recomand nimănui agenţiile imobiliare, în contextul în care sunt nişte intermediari profitori, care cer mii de euro pentru "servicii" pe care le poţi rezolva şi singur, vorbe dulci dublate de acţiuni dubioase. Din păcate, au acaparat foarte mult piaţa de anunţuri, au convins proprietari naivi să semneze contracte de exclusivitate, dictează nişte preţuri nejustificate. Dar hai să vorbim de soluţii pentru ocolirea lor: găseşti un apartament vândut direct de proprietar, negociezi un preţ corect, te asiguri că are actele în regulă, verifici asta şi personal (prin extras de carte funciară, telefon la ceilalţi proprietari dacă acceptă vânzarea), verifici şi cu notarul (care trebuie să fie un om care nu te tratează cu fundul). Nu e aşa greu, dar noi am avut altă situaţie, în care apartamentul faţă de care ambii am avut sentimente pozitive că e ceea ce vrem (şi eu, nu doar soţia) era sub un contract de exclusivitate cu o agenţie. Da, am avut o fixaţie cu apartamentul respectiv, nu ne-a obligat nimeni să o avem, dar am considerat (nefericiţi fiind că trebuie să împărţim banii şi cu intermediari) că totuşi preţul final pe care îl dăm este aproape de cel pe care l-am fi plătit chiar şi fără intermediar. Şi nu am fost naivi în ceea ce priveşte banii cheltuiţi fără garanţie.

- "fraier care cheltuie banii fără asigurare": După vizita apartamentului care ne-a plăcut şi negocierea preţului, asistată de agent, ne-a fost înaintat un contract de vizionare (ar fi trebuit cel mai logic să ni se dea înainte de vizionare) prin care ne obligam, dacă vrem să cumpărăm, să apelăm la el. Printre clauze se aflau: timp de un an nici tu nici membrii familiei până la gradul II nu pot cumpăra apartamentul fără agenţie, agentul se obligă să asigure diverse servicii printre care şi verificarea actelor apartamentului şi soluţionarea problemelor legate de acestea, şi comisionul de 1,5% va fi plătit după încheierea favorabilă a tranzacţiei, în caz contrar nu va fi plătit deloc. Contractul avea toate datele agenţiei şi ne-a fost înmânat un exemplar cu tot cu număr de înregistrare. Puteam să refuzăm semnarea contractului - nu am fost ameninţaţi, dar trageţi singuri concluziile. Oricum - nu am plătit nimic agentului până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, şi ne-a dat chitanţă pentru banii primiţi. Se pot întâmpla chestii mai nasoale cu agenţiile - sunt conştient, dar noi nu am păţit-o şi totuşi aveam o siguranţă prin contractul respectiv. Am fost chiar foarte atenţi să nu ne vrăjească cu alte lucruri - să îi dăm bani să rezolve nu ştiu ce, nici măcar adresa noastră nu i-am dat-o. Când am avut de adus bani la notar pt avans şi contract de v-c, am venit separat. Aveam acasă un dosar în care avem chitanţe pentru fiecare ban cheltuit, inclusiv bonuri de la notar. Ştim în ce ţară şi timpuri trăim, aşa că am fost cu ochii şi mai în patru, apelând la agenţie. Şi aceeaşi atitudine am avut-o şi cu banca - am pus întrebări pertinente ca să ne dăm seama de ce trebuie să facem un lucru şi altul, pt ce dăm bani etc. Ne-am informat şi pe net - destule experienţe neplăcute, dar eu chiar cred că experienţa noastră a fost una reuşită - am obţinut în final ce doream (şi comentariul: nu e ce doreai - nu îl consider relevant).   

- "cum am ales banca": e o decizie obiectivă când vine vorba de oferte, dar foarte subiectivă când vezi de fapt ce costuri ascunse şi comisioane apar, cum eşti tratat şi ce răspunsuri ţi se oferă, cât de repede se mişcă cei din sucursala la care ai apelat etc. Noi am ajuns la Raiffeisen, în primul rând pentru că ni s-a părut bună oferta - mai ales dacă aducem şi un salariu la ei. În plus, aveam subiectiv mai multă încredere în brand, şi din opiniile prietenilor. Am fost la sucursala de la Iancului, şi nu ne-am lăsat atraşi de logoriţa funcţionarei, ci de transparenţa în ce priveşte răspunsurile şi experienţa pe care o degaja. Puteam să mergem şi la alte bănci pentru consultare, dar de multe ori din start - de pe internet, văzând ofertele şi comentariile, ne-am făcut o impresie greşită. Chiar şi aşa, dacă ajungeam la un funcţionar adecvat la altă bancă, nu exclud că putea fi o experienţă benefică. Cum s-a dovedit ulterior, persoana de la Raiffeisen a fost foarte profesionistă şi ne-a scos din impas, în plus am putut comunica cu ea şi pe email şi pe telefon, în situaţii urgente (chiar la semnarea contractului de v-c, când trebuia modificată o clauză). Mi-a plăcut Raiffeisen şi pentru serviciul de internet banking.

"graba de a cumpăra apartamentul": aici recunosc - ne-am grăbit să cumpărăm apartamentul care ne-a căzut cu tronc, când de fapt alegerea lui în sine trebuie să reprezinte cea mai îndelungată etapă, în care să vizionezi cât mai multe apartamente. Cum spuneam, după 3 vizionări am ajuns la acesta, pe care l-am considerat final. Dar, amintindu-mi de perioada căutărilor, menţionez: am studiat foarte multe apartamente pe internet, iar multe au picat din cauza condiţiilor pe care nu le îndeplineau şi la care noi ţineam; fac o investiţie pe 20-30 de ani; etajul 10 din start nu e o opţiune pentru mine, blocuri mai vechi de 1977 nu etc. Nu îmi pierd timpul cu vizionări pentru ce sunt sigur că nu vreau, şi nu fac compromisuri pentru perioade aşa de lungi de timp. Lista s-a redus la câteva apartamente, din care un număr foarte mic vândute direct de proprietari (într-adevăr, la preţuri mai mici decât la agenţii - cu până la 5000 de euro mai mici). Anunţurile cu poze îţi spun multe, dar nu întotdeauna totul. Am început vizionările, şi foarte repede ne-am convins că vedem acelaşi model de apartament în blocuri diferite. Pentru ce am căutat noi şi în zonele respective, blocurile fuseseră construite după acelaşi plan. Acelaşi tip de apartament -> restul criteriilor să conteze. Şi asta e, dacă ne-a plăcut din a 4 vizită un apartament, nu am vrut să riscăm să îl pierdem. Dar graba n-a stricat treaba, nu ne plângeţi de milă.

     Nici eu, nici nimeni nu trebuie să îşi facă iluzii că în lumea asta a imobiliarelor nu vor toţi să ciupească câte ceva. Totul ţine de cât permiţi; dacă nu permiţi, sunt mari şansele să nu te alegi nici tu cu nimic. Că agenţiile imobiliare ciupesc câte ceva - hai să nu vorbim şi de cât ciupeşte statul român!

35 de comentarii:

  1. Avand in vedere ca un salariu net e aproximativ 7 parti din salariul brut, o rata egala cu o treime din venitul brut inseamna 0.47 din salariul net (adica aproape jumatate). Ma tem ca e cam mult.

    "dacă nu era agentul [...] nu avem siguranța că actele sunt în regulă"
    Esti sigur ca agentul avea competentele necesare pentru a putea verifica actele ? Daca cineva descopera dupa finalizarea tranzactiei ca actele au probleme, crezi ca agentul poate fi tras la raspundere ?

    "Suma rezultată din evaluare (foarte importantă, deoarece de această sumă depinde valoarea finală creditului) a fost chiar puțin mai mare decât valoarea pe care o negociasem cu vânzătorii."
    Daca pretul rezultat in urma evaluarii ar fi fost mai mic, ar fi fost mai rau sau mai bine pentru tine, cumparatorul ?

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Salut, Florin,
      S-ar putea intr-adevar sa fie cam mult o rata cat jumatate din veniturile tale "in mana", mai ales ca si timpurile inca nu s-au stabilizat. Si mai important - sper sa nu fi incurcat iar brut cu net; pana sa induc in eroare si pe altii, fac modificarea in text - e mai bun sfatul de 1/3 din salariul net = maximul ratei.
      Contractul de prestare servicii semnat cu agentul mentioneaza si ca el se va asigura ca actele apartamentului sunt in regula, ceea ce a si facut, afland in cazul nostru si ca era un contract de exclusivitate pt acel apartament de care a avut grija sa "scape". Daca actele au probleme dupa incheierea tranzactiei, responsabili ar fi atat el, cat si biroul notarial.
      Daca suma din evaluare e mai mica decat pretul negociat cu vanzatorul si necesiti un credit maxim pe acea suma (95%), vei primi acest procent din valoarea evaluata, deci pt diferenta va trebui sa apelezi la alta sursa financiara. De obicei insa, evaluatorii intreaba si cat a fost intelegerea dintre vanzator si cumparator inainte de a stabili valoarea evaluata. Daca evaluatorul da un pret mai mare, nu e nici o problema.

      Ștergere
    2. @ Toma Dragos:
      Ok, asta scrie in contractul cu agentul, dar daca vanzatorul face fals in acte crezi ca legea il poate acuza de ceva pe agent doar in baza respectivului contract ?

      Deci ai platit un agent ca sa te scape de alt agent ? Asta suna a tactica "politistul bun - politistul rau". Faptul ca respectivul vanzator era aparent obligat sa vinda doar prin agentia X nu te privea neaparat pe tine, era problema lui.

      Daca suma din evaluare e sub pretul negociat cu vanzatorul inseamna ca pretul de vanzare scade, nu ca vii de acasa cu restul de bani. Vanzatorul depinde de evaluarea respectiva, fara ea i se cam naruie sperantele de a vinde la preturi umflate.

      "De obicei insa, evaluatorii intreaba si cat a fost intelegerea dintre vanzator si cumparator inainte de a stabili valoarea evaluata"
      Hmm, deci asa sta treaba cu evaluatorii. Si daca tu te intelegi sa cumperi la 1 milion de euro, evaluatorul ia de buna suma asta ? Dar banca ? Iti acorda 1 milion de euro credit ?

      Ștergere
  2. articolul asta este reclama mascata la agenti si al credite.

    Autorul aluat o mare teapa , si acum incearca sa convinga si pe altii sa faca la fel:
    1) a luat 3 camere cand el are nevoie de una (un cuplu are nevoie doar de o garsoniera), celelalte 2 camere vor ramane nefolosite minim 4 ani prima (pana creste un copil suficient de mare) si minim 6 ani a doua (pana creste al doilea copil suf de mare). Rata si dobanda pt cele 2 camere inutile vor fi platite insa luna de luna :))))

    2) a platit comisionul agentiei. Pai pentru niste vorbe in vant si zero raspundere juridica, el a dat 1000 euro.
    Punem pariu ca agentul nu i-a dat nici macar chitanta pentru cei o mie de euro ?

    3) pana pe data de 10 martie (din tabelul sau) el a dat din mana 200 milioane de lei vechi, fara nici cea mai mica garantie ca ii va pierde. Daca banca pe 10 martie zicea ca s-a razgandit si ca nu ii mai da credit (nu mai sunt bani, sau din diverse alte motive) , el ar fi pierdut cei 3 mii euro antecontract si toate celelalte comisioane. Macar cand cumperi un bilet loto ai o probabilitate sa castigi si o probabilitate sa pierzi. Omul cu credit daca procedeaza ca in articol, are doar o probabilitate sa piarda.

    4) Evaluatorul a stabilit ca 3 camere costa 61 mii euro. Daca ai teren poti construi lejer 6 camere cu 61 mii euro. Ce industrie e asta unde un evaluator poate baga niste preturi aberante, fara nici o pedeapsa daca se inseala ? Pai cu oameni din astia tu vrei sa faci afaceri ?

    5) Naivitate extrema cand face cea mai mare investitia financiara a vietii sale, autorul a vizionat doar 3 apartametne. Pai cand daia tatia bani, ca sa fii impacat cu tine insuti trebuie sa vizionezi macar 50 - 100 de apartamente (vorbim de bucuresti), pe o perioada de minim juma de an.

    6) A gresit cand si-a stabilit cerintele pentru noul apartament. Cine i-a bagat in cap acele "cerinte" (sa fie etajul 1-5, sa fie zona X, sa fie minim 3 camere, sa fie dupa 1977) i-a facut un mare rau. Singura cerinta la care trebuie sa se uite cand da banul din mana este raportul calitate pret. El nu zice nimic de pret in cerintele sale, si are iluzia ca daca un apartament e facut in 1980 , in Dristor, are 3 camere si e la etajul 1, automat va merita 60 mii euro. Nici macar nu s-a obosit sa calculeze cat va plati pe metrul patrat util.

    7) Agentia i-a dat teapa. Observat cum i-au bagat povesti ca ei inca mai pun anunturi la un pret de 63 mii euro. De ce credeti ca i-au zis asta ? De gasit cumparator la 63 mii euro nu gasisrera nici pana atunci, si nu au gasit nici in cele 2 luni cat i-a luat lui cu actele, e clar ca nu de asta i-au bagat acesta poveste. Agentul stia ca omul se razgandeste, si ca in 2 luni el poate gasi ceva mai bun, sau poate renunta sa cumpere. In special cnad preturile sunt in scadere, a cumapra acum e o idee proasta. Agentul sau imobilair stia asta, si l-a mintit pentru ca el sa creada ca acel apartament ar fi valorat intr-adevar 60 mii euro, si sa nu se razgandeasca.

    8) O alta greseala a fost ca si-a cautat apartament impreuna cu nevasta/iubita sa. Femeile sunt emotionale. Mai mult , femeile sunt ferite de greutatile si rautatile lumii acesteia. E normal deci sa zica ca "ne-am indragostit de acel apartament indata ce l-am vazut". Si-a implicat nevasta si a lasat si emotiile sa ii influenteze decizia. Mare greseala, in general, dar mai ales cand cumperi ceva atat de scump. Ia hai sa ne gandim ca femeia isi poate gasi oricand un alt barbat, si el ramane si fara nevasta, si fara casa, si cu proptire pe salariu. Nu a tinut cont ca el poate se va desparti de ea intr-o zi (jumate din casatorii se termina prin divort, dupa cativa ani). Greseala. Si mai mare greseala e ca a socotit si salariul ei cand si-a facut acest plan.



    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Nup - articolul e departe de reclama mascata - e pur si simplu experienta mea, care, contrar asteptarilor tale, imi permite sa ma simt acum relaxat, in noul apartament care este asa cum l-am vrut, si sa ma bucur ca chiar nu am patit-o asa de rau (cand vrei sa faci ceva de genul asta - automat te astepti la sacrificii).

      Poate ca, in locul meu, tu ai fi stat acum (de fapt peste 6 luni, cand terminai cautarile) intr-o garsoniera cumparata intr-adevar direct de la proprietar direct (ceea ce chiar e bine), intr-un bloc din Titan din 1960 la etajul 9, cu o rata mult mai mica pe care ai fi platit-o in 10 ani, cand te-ai fi despartit de nevasta emotionala, care ti-ar fi cerut jumatate din valoarea apartamentului. Sau dupa 4 ani de la mutare, ai fi vrut sa te muti la 2 camere si ai fi dat mai multi bani decat acum pe apartamentul respectiv, cheltuind din nou pe taxe notariale o suma importanta. Sau ai fi cumparat un teren la marginea Bucurestiului si ai fi demarat lucrarile la o casa pe care o terminai in 2 ani, si constatai ca cine a lucrat la ea nu a respectat normele de constructie, ca trebuie sa investesti continuu in ea, ca incalzirea costa 1000 ron etc.

      Tine de fiecare alegerea! Teoria nu se pune in practica mai deloc. Vezi in UPDATE-ul articolului cateva clarificari referitoare la punctele enuntate de tine. Mersi pentru comentariu oricum, ofera o viziune dintr-un unghi diferit.

      Ștergere
  3. Rata cat o treime din salariul net al cuplului este aberant de mult.

    Pai astazi , ce cuplu e in stare sa puna deoparte o treime din salariul lor ?
    Apoi, peste juma din casatorii se termina prin divort. E o mare greseala sa te bazezi si pe salariul sotiei cand faci calcule pe termen lung.

    RăspundețiȘtergere
  4. Cu ce banca ai lucrat și cum si ales-o din toate ofertele?

    RăspundețiȘtergere
  5. @Anonimi,
    lasati omul in pace sa se bucure de achizitie , nu mai fiti rautaciosi si multumiti-i de explicatia detaliata in cazul achizitiei cu credit prima casa ... de fapt asta a fost mesajul textului , nu valoarea la care a fost cumparat apartamentul !

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Omul nu are nici un drept sa se bucure, ca doar a suferit o mare pierdere, nu un castig.

      Nu ma bucura ca autorul si-a luat teapa, dar sa fim seriosi, la modul sau de gandire era clar ca il va fraieri cineva pana la urma.

      In planurile lui nu se gandeste la tepe, la furt, la excroci. Cand isi ia o casa un om realist aloca 90% din timp si energie concentrandu-se sa nu ia teapa si sa depisteze potentialele pagube pe care i le pot da niste excroci (vanzotrui, agneti, notari, banci, etc). La el nimic de genul asta, merge cu nevasta de mana (care fiind femeie nu s-a ciocnit de excroci la fel ca un barbat) si cu bani in buzunar, ca sa cumpere.

      Ideile preconcepute pe care le are , in cazul lui l-au facut sa ia 3 camere vechi, cu 60 m ii euro luati pe credit. Cat la suta din decizia sa a fost bazata pe rationament logic, si cat la suta bazata pe emotii si pe stereotipuri ?

      Ștergere
    2. Uf, in naivitatea mea nici nu sufăr... Lăsând gluma la o parte, trăiesc în România şi mă sperie! Într-adevăr, articolul e poate prea relaxat (mai ales că lucrurile s-au terminat cu bine, zic eu), dar nu te gândi că nu m-a preocupat întotdeauna să nu iau ţeapă - mai ales de când a trebuit să colaborez cu o agenţie imobiliară. Vezi în UPDATE câteva clarificări. Agentul a primit banii de abia după tranzacţie şi am primit şi chitanţă pentru asta, înainte de a colabora cu el i-am verificat apartenenţa, notarul a făcut toate verificările necesare pentru acte (oricum, şi banca a întreprins verificările ei separate). Singurul lucru care nu mi-a plăcut a fost necesitatea de a umbla cu bani la bine (pentru avans şi diferenţa de bani de la vânzare-cumpărare). Chiar şi aşa, am fost precaut în acele momente - am avut şi "bodyguarzi" (nu doar nevasta de mână).

      Am cântărit foarte bine înainte la ce sumă să mă arunc; creditul nu este pentru 60000 euro, ci pentru 45000.

      Ștergere
  6. Dragi comentatori cârcotași, nu v-a cerut nimeni părerea. Scopul articolului a fost sa informeze, să descrie unul dintre scenarii. Dacă nu satisface cerințele voastre, nu înseamnă că este o țeapă. Nu va obligă nimeni să citiți si să urmați exemplul descris.

    RăspundețiȘtergere
  7. Blocul este vechi de 35 ani. http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/blocurile-comuniste-ies-din-garantie-care-sunt-riscurile-21134.html
    Dupa 20 de ani de credit, va avea o vechime de 55 de ani. Sa speram ca va rezista urmatorului cutremur major si nu va fi facut moloz.
    Succesuri !

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Va rezista, va rezista. În 1977 au căzut blocuri mai vechi de 1940 de obicei (o excepţie a fost un bloc de la Lizeanu care avea primele etaje pentru spaţii comerciale necorespunzătoare), când chiar nu exista termenul "proiectare antiseismică". Şi am încredere în ce s-a construit în perioada 1978-1990. Oricum, după ce plătesc creditul (poate chiar mai devreme de 20 de ani), e timp să mă mut.

      Ștergere
    2. Peste 20 de ani blocul va avea bulina rosie si nu vei mai putea vinde apartamentul. Gandeste-te ca ai fi pus in situati de a cumpara un apartament din anii '50, ai accepta? Evident ca nu.
      Asa vor gandi si posibilii cumparatori peste 20 de ani in privinta apartamentului tau. Sorry, dar asta e realitatea. Daca tot ti-ai facut credit pe 20 de ani, de ce nu ai ales bloc nou?

      Ștergere
    3. Cât de vechi sunt blocurile expertizate și încadrate în clasa I de risc seismic? http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf
      De obicei, mai vechi de 1948. Uită-te un pic peste listă: sunt și destule imobile construite înainte de 1940 încadrate în clase de risc seismic scăzut. Și acum ține cont că înainte de 1940 nu exista nici o prevedere în codul de construcții referitoare la acțiunea seismică. Acum gândește-te cât de speriat a fost Ceaușescu după cutremurul din 1977 și cum toate lucrurile, începând cu legislația din domeniu, s-a schimbat (mai ales că, deși a fost o singură primă înregistrare seismică în București la acest cutremur, a fost evidențiat pentru prima dată și caracterul cutremurelor vrâncene și conținutul spectral). Am încrederea că, dacă nu au fost făcute modificări radicale, un bloc ca al meu - din 1982, va rezista bine la cutremur și 70 de ani, deci nu va avea bulină prea curând. Într-adevăr, se pune și problema degradării materialelor la un momentdat, de unde și termenul de garanție a lucrărilor, dar totuși se foloseau materiale ceva mai rezistente în '80. Voi vedea ce rezervă viitorul - fie e reconsolidat blocul, fie vând înainte de perioada asta, când copiii viitori o să fie mai mari. Dintre un apartament în bloc din 1980 și unul într-un bloc nou construit după ureche la marginea orașului, eu aleg prima soluție, punând în față clar securitatea mea. Dacă aveam bani, îmi făceam casă pe pământ, dar asta e situația. Se cam lungește discuția - faceți cum credeți, doar nu vă oblig - fiecare va avea în final opinia lui. Dar realitatea trăită contează mai mult.

      Ștergere
    4. Discutia se lungeste pentru ca este interesanta :) Intrebare: cine ti-a spus ca blocurile noi sunt construite dupa ureche? Ai fost pana acum intr-un bloc nou? Ai vazut materialele de constructie, ai verificat proiectul, ai vazut cum se construieste? Eu da, si pot sa iti spun cu mana pe inima ca nu as da un bloc nou bine facut, care iti ofera un confort net superior, pe 10 blocuri comuniste.

      Ștergere
    5. Pai la banii astia ai fi putut sa iti fi luat un teren la periferie si sa iti fi facut o casa frumoasa, cu gradina si tot ce trebuie. Copiii tai s-ar fi jucat pe gazon si nu in fata blocului. Terenurile s-au ieftinit si vor continua sa se ieftineasca.

      Ștergere
    6. Sunt de acord - unele blocuri nou construite sunt într-adevăr "state of the art" ca şi construcţie. Înainte de a mă decide asupra apartamentului actual, chiar m-am interesat ce înseamnă bloc nou - şi chiar mă tenta un apartament în Complexul Hercesa, dar am decis până la urmă că e prea scump. Despre unele complexe n-am auzit deloc păreri de bine pe net (nu e totuşi cea mai sigură sursă) sau la câţiva colegi ingineri constructori. În plus, am ceva prieteni care tot aşteaptă după apartamentele lor noi de vis şi sunt duşi cu vorba - luna asta mai adăugăm un etaj, nu vă puteţi muta că nu sunt utilităţi etc.
      Ca o concluzie, generalizările nu ar trebui într-adevăr să îşi aibă locul în discuţii, inclusiv în sfaturile mele; unele blocuri noi pot fi cu mult superioare calitativ, altele nu - trebuie investigat în detaliu. Cât despre blocurile comuniste, totuşi erau mai stricte inspecţiile atunci, iar pentru ce specificau codurile de construcţie - sunt premize să fie construcţii destule de bune - nu la fel de spaţioase ca cele de acum, dar ok.

      Ștergere
  8. Si daca tot ai avut avans mai mare (cam 20-25% din cate spui), de ce nu ai facut credit ipotecar in euro si ai ales varianta Prima Casa in lei? Ai avut macar curiozitatea sa vezi cum a evoluat ROBOR / EURIBOR inainte si dupa criza? Ai facut o comparatie? Ai vazut cat de mult poate sa fluctueze ROBOR-ul, sa se duca fix in plop si rata ta sa se dubleze/tripleze? S-ar putea sa ai surprize cu ROBOR-ul, si nu tocmai placute. Mai ales cand vorbim de o perioada de 20 de ani.

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. De asemenea, ai spus ca esti seismolog. Care crezi ca va fi valoarea apartamentului tau dupa urmatorul cutremur major? (care se pare ca ne pandeste dupa colt).
      Care crezi ca va fi situatia imobiliara in Bucuresti dupa un cutremur ca in '77? Toate cladirile interbelice vor fi rase de pe fata pamantului, iar blocurile dinainte de '77, construite dupa model nemtesc, vor fi facute moloz. Vorbim de cartiere intregi.

      Ștergere
    2. Da, am avut un avans mai mare și posibilitatea unui credit ipotecar în euro, am făcut și ceva simulări comparative, dar am ajuns la concluzia că Prima Casă pe o perioadă mai scurtă (20 de ani cu posibilitatea plății și mai rapid, fără comision) nu e un risc prea mare. Pe 30-35 de ani cred că ne-am fi reorientat. Deocamdată e cea mai mică dobândă la Prima Casă și cred că o să fie și în următorii 5 ani față de un credit din cealaltă categorie. Dacă lucrurile degenerează cu ROBOR, poate refinanțez cumva cu un credit ipotecar în EURIBOR?! (oare se poate?).

      Ștergere
    3. Ca idee, comisionul de rambursare anticipata pentru un credit ipotecar este eliminat de ceva vreme :) Nu, creditul Prima Casa nu poate fi refinantat. Nu stiai asta? Citeste reglementarile Prima Casa, ai fi surprins.

      Ștergere
    4. Eu zic să nu gândim dramatic referitor la următorul cutremur. Oprescu tot vine cu estimările dintr-un studiu cretinoid pe care nici un cercetător nu îl găsește și spune: în București vor fi 450000 victime și cartiere întregi afectate. Cutremurul din 1977 a pus la pământ blocuri foarte vechi din centrul orașului, slăbite deja la cutremurul din 1940 și construite fără structuri de rezistență flexibile, cu stâlpi din cărămidă etc. Un viitor cutremur major (magintudine Richter peste 7) va produce din nou mari pagube predominant în centru - unde sunt și clădirile cu bulină, dar să nu ne așteptăm la o catastrofă.. Totuși, e și o distanță hipocentrală semnificativă.

      Ștergere
    5. Dar ce spui de cutremurele de suprafata? (falia Shabla, care poate afecta Bucurestiul?) La un cutremur de suprafata, va fi un dezastru in adevaratul sens al cuvantului.

      Ștergere
    6. Cutremurele de suprafaţă au efecte distructive pe o zonă mult mai restrânsă decât cele subcrustale (vrâncene). Zona Shabla (nord-estul Bulgariei) este departe de Bucureşti. Care e potenţialul ei distructiv? Păi să citim ceva despre ultimul cutremur mare produs aici, în 1901: http://ro.wikipedia.org/wiki/Cutremurul_din_Marea_Neagr%C4%83_(1901). Într-adevăr, va fi simţit şi în Bucureşti un cutremur mare din zona Shabla, dar nu vor provoca pagube. În plus, este o distincţie între propagarea undelor unui cutremur de suprafaţă şi a unuia de adâncime şi conţinutul de frecvenţe predominante. Şi această distincţie face anumite tipuri de clădire mai vulnerabile. Exemplu concret - dacă un val mare (tot o undă) răstoarnă un vapor, nu şi o barcă mică, valurile mici răstoarnă o barcă mică dar sunt nesemnificative pentru un vapor.

      Au mai fost cutremure în apropierea Bucureştiului şi prin Câmpia Română, şi prin Bulgaria în zona Dulovo sau Gorna-Orjakovitsa, dar au fost mici şi izolate, nefiind potenţial pentru un cutremur de suprafaţă major. Aşadar - să stăm mai liniştiţi (dar asta nu înseamnă să stăm liniştiţi în case ca vai de ele).

      Ștergere
    7. Multumesc pentru raspuns, foarte interesante informatiile, nu le stiam. Astept cu interes noile articole :)

      Ștergere
  9. Si acum offtopic, pentru ca si pe mine ma intereseaza subiectul seismologiei: ar trebui sa scrii un articol referitor la caracteristicile cutremurelor vrancene si la modul corect in care ar trebui sa reactioneze oamenii. De ce zic asta? Pentru ca exista mitul "asezatul sub tocul usii" (toc facut din trei lemnisoare plus prag, ofera oamenilor iluzia ca au scapat de cutremur, tonele de planseu, caramizi si altele fiind oprite ca prin minune deasupra lor). Dacă se baga sub tocul usii la cutremur, isi maresc sansele de a fi ucisi, nu exista nici cea mai vaga protectie. Ar fi interesant sa scrii despre "triunghiul vietii". Daca am fi fost o tara cu apa calda, lucrurile astea ar fi fost predate din scoli pana in institutii si companii, pentru ca suntem o tara cu activitate tectonica.

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Da, ar trebui. Deocamdată nu deschid cutia Pandorei, dar se apropie şi vremea aceea. Deocamdată mă rezum la articole ştiinţifice - mult mai bune pentru informare decât ce se aude la televizor şi pe site-uri de dat cu părerea. Pentru informarea d-voastră, aruncaţi un ochi pe site-ul www.infp.ro şi mai ales pe www.roeduseis.ro

      Ștergere
  10. Si tot offtopic, felicitari pentru blog! Am citit acum postarile anterioare, foarte dragute si interesante. Ma bucur ca l-am descoperit :)

    RăspundețiȘtergere
  11. Un articol pe care merita sa il citesti: http://www.romanialibera.ro/exclusiv-rl/reportaje/sute-de-mii-de-apartamente--risc-seismic-de-gradul-zero-175232

    PS: ai renuntat la scris? :)

    RăspundețiȘtergere
  12. http://www.romanialibera.ro/opinii/interviuri/-intr-un-bloc-construit-intre-1920-si-1940-nu-m-as-duce-nici-in-vizita---articol-integral--251760

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Sunt o gasire buna articolele - au informatii foarte relevante la problema blocurilor vechi ;) O sa elaborez in curand si eu un articol pe tema aceasta, dar pana atunci, morala se poate desprinde simplu si din linkurile de mai sus.

      Ștergere
  13. http://www.dcnews.ro/vezi-cum-vaa-arata-centrul-capitalei-dupa-un-cutremur-ca-in-1977-daca-nu-se-fac-consolidari_117750.html

    RăspundețiȘtergere
  14. Pe cand un nou articol? :)

    RăspundețiȘtergere